Dodatkowe 20 000 zł na rachunku kredytowym może skrócić spłatę o wiele miesięcy i zauważalnie obniżyć odsetki. Zanim jednak zlecisz nadpłatę, pojawia się uzasadnione pytanie: czy wcześniejsza spłata wymaga prowizji? Przy kredycie hipotecznym odpowiedź najczęściej brzmi: nie. Są jednak wyjątki, a ich koszt warto policzyć przed wysłaniem dyspozycji do banku.

Czy wcześniejsza spłata wymaga prowizji w kredycie hipotecznym?

W języku potocznym mówi się o prowizji za wcześniejszą spłatę. Ustawa posługuje się pojęciem rekompensaty. Różnica w nazwie ma mniejsze znaczenie niż zasady jej naliczania: bank nie może swobodnie pobierać opłaty tylko dlatego, że klient chce oddać pieniądze przed terminem.

W przypadku umów o kredyt hipoteczny zawartych od 22 lipca 2017 r. konsument ma prawo spłacić kredyt w całości albo w części w dowolnym momencie. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank nie powinien naliczać rekompensaty za nadpłatę ani za całkowitą wcześniejszą spłatę.

Opłata może pojawić się przy kredycie ze stałą stopą procentową, także okresowo stałą, ale tylko wtedy, gdy spłata następuje w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. To nie oznacza automatycznie, że każdy bank ją pobierze. Musi ona wynikać z umowy, a bank powinien umieć wykazać jej podstawę i sposób wyliczenia.

Po upływie trzech lat od podpisania umowy kredytodawca nie ma podstaw, by pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego objętego tymi zasadami. Nie ma przy tym znaczenia, czy nadpłacasz jednorazowo niewielką kwotę, czy zamykasz całe zobowiązanie.

Kiedy bank może naliczyć rekompensatę?

W praktyce trzeba sprawdzić trzy elementy: datę zawarcia umowy, rodzaj oprocentowania oraz datę planowanej spłaty. Dopiero ich połączenie daje odpowiedź, czy koszt może wystąpić.

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem

Jeżeli masz kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem i umowę zawartą od 22 lipca 2017 r., wcześniejsza spłata co do zasady nie wymaga prowizji. Dotyczy to zarówno regularnych nadpłat, jak i spłaty całego salda, na przykład po sprzedaży mieszkania lub przy refinansowaniu.

Nie oznacza to, że bank nie rozliczy odsetek należnych do dnia faktycznej spłaty. To nie jest kara ani prowizja. Płacisz po prostu odsetki za okres, w którym korzystałeś z kapitału.

Kredyt ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem

Przy stałej stopie bank może pobrać rekompensatę, jeśli wcześniejsza spłata następuje przed upływem 36 miesięcy od podpisania umowy. Uzasadnieniem jest koszt banku związany z zabezpieczeniem stałego oprocentowania. Nie daje mu to jednak prawa do dowolnej kwoty.

Rekompensata nie może przewyższać bezpośrednich kosztów finansowych banku wynikających z wcześniejszej spłaty. Dodatkowo jej wysokość nie może być wyższa niż odsetki, które naliczyłyby się od spłacanej przed terminem kwoty w okresie roku, według oprocentowania wskazanego w umowie.

Załóżmy, że chcesz nadpłacić 50 000 zł, a oprocentowanie wynosi 6% rocznie. Górny limit wynikający z odsetek za rok to w uproszczeniu 3 000 zł. Nie znaczy to, że bank pobierze właśnie tyle. To tylko ustawowy sufit, a rzeczywista rekompensata powinna odpowiadać uzasadnionym kosztom bezpośrednim.

Umowy zawarte przed 22 lipca 2017 r.

Tu ostrożność jest szczególnie potrzebna. Starsze umowy podlegały innym regulacjom, dlatego kluczowe są ich konkretne postanowienia dotyczące wcześniejszej spłaty. Bank mógł przewidzieć prowizję także w szerszym zakresie niż w obecnych umowach, choć zapis musi być oceniany w świetle przepisów obowiązujących w chwili zawarcia kontraktu oraz zasad ochrony konsumenta.

Nie zakładaj ani że opłata na pewno obowiązuje, ani że na pewno jej nie ma. Otwórz umowę i sprawdź rozdziały dotyczące wcześniejszej spłaty, prowizji, taryfy opłat oraz rodzaju oprocentowania. Jeśli zapis jest niejasny, poproś bank o pisemne wyliczenie kosztu i wskazanie podstawy umownej.

Nadpłata i całkowita spłata to nie zawsze ten sam scenariusz

Dla banku nadpłata częściowa i zamknięcie kredytu są odrębnymi dyspozycjami operacyjnymi, choć zasady rekompensaty zwykle dotyczą obu sytuacji. Przy nadpłacie częściowej należy jeszcze zdecydować, jaki ma być jej efekt: obniżenie raty przy zachowaniu okresu kredytowania albo skrócenie okresu spłaty przy racie zbliżonej do dotychczasowej.

Jeżeli celem jest maksymalne ograniczenie kosztu odsetek, skrócenie okresu kredytowania zazwyczaj daje lepszy efekt. Niższa rata może być natomiast rozsądniejsza, gdy chcesz zwiększyć miesięczny margines bezpieczeństwa w budżecie. To decyzja finansowa, a nie czysto techniczna opcja w formularzu banku.

Przy całkowitej spłacie poproś bank o zaświadczenie lub rozliczenie z kwotą aktualną na konkretny dzień. Saldo widoczne w bankowości elektronicznej może nie uwzględniać odsetek naliczonych do dnia zamknięcia zobowiązania. W przypadku kredytu ze stałą stopą w pierwszych trzech latach w takim rozliczeniu powinna znaleźć się też ewentualna rekompensata.

Jak sprawdzić koszt przed zleceniem spłaty?

Nie warto opierać się wyłącznie na odpowiedzi konsultanta na infolinii. Przed większą nadpłatą potrzebujesz informacji, którą można zweryfikować w dokumentach. Najlepiej przejdź przez cztery krótkie kroki:

Ostatni punkt bywa pomijany. Nawet gdy rekompensata występuje, nie przesądza automatycznie, że nadpłata jest nieopłacalna. Jeśli kredyt ma wysokie oprocentowanie, a do końca okresu stałej stopy pozostało wiele miesięcy, oszczędność na przyszłych odsetkach może przewyższyć jednorazowy koszt. Z drugiej strony przy niewielkiej nadpłacie lub krótkim czasie do końca okresu stałego oprocentowania opłata może zjeść znaczną część korzyści.

Wcześniejsza spłata przy refinansowaniu

Prowizja za zamknięcie starego kredytu jest tylko jednym z kosztów refinansowania. Do porównania trzeba doliczyć również koszty nowego kredytu, takie jak wycena nieruchomości, wpisy do księgi wieczystej, ubezpieczenia wymagane przez bank oraz ewentualne opłaty przygotowawcze.

Ważna jest też perspektywa czasowa. Niższa rata po refinansowaniu nie zawsze oznacza niższy łączny koszt, zwłaszcza gdy nowy kredyt zostanie rozłożony na dłuższy okres. Rzetelne porównanie powinno uwzględniać pozostałe saldo, liczbę rat, nowe oprocentowanie, wszystkie koszty jednorazowe oraz rekompensatę za wcześniejsze zamknięcie starej umowy, jeśli ma zastosowanie.

Co zrobić, gdy bank naliczył opłatę?

Najpierw poproś o szczegółowe wyjaśnienie: podstawę prawną lub umowną, datę, od której bank liczy 36 miesięcy, zastosowaną stawkę oraz metodę obliczenia rekompensaty. Ogólna informacja, że „opłata wynika z taryfy”, nie wystarcza do samodzielnej oceny rozliczenia.

Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem zawarty po 22 lipca 2017 r., a bank naliczył opłatę za samą wcześniejszą spłatę, złóż reklamację na piśmie. Podobnie postępuj, gdy rekompensata przy stałej stopie przekracza limit wynikający z umowy i przepisów albo bank nie pokazuje sposobu jej ustalenia. Zachowaj dyspozycję spłaty, odpowiedź banku i rozliczenie końcowe.

Nadpłata nie musi być decyzją podejmowaną „na już”. Zanim przelejesz środki, zostaw poduszkę finansową na nieprzewidziane wydatki i poproś o konkretne wyliczenie na wybrany dzień. Jedna strona z banku z kwotą salda, odsetkami i ewentualną rekompensatą pozwoli ocenić tę decyzję znacznie pewniej niż ogólne zapewnienie, że prowizji raczej nie będzie.